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【应对营改增 地产在行动】问答解惑篇(4)

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胭脂粉的头像 楼主
发表于 2016-4-5 16:32:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
营改增以破竹之势即将到来,多储备,早绸缪,解惑系列四^_^

Q:36号文中涉及到房地产行业的要点有哪些?

A:提炼如下文:

1.土地出让金允许从销售额中减除

2.老项目按5%的征收率缴纳增值税

3.房地产开发企业可选择按5%征收率纳税

4.预售不动产项目按3%预征

5.销售存量房产按差价5%缴纳增值税

6.个人转让二手房两年以上免税,两年以下按5%征收率

7.不动产租赁税率11%

8.存量房产采用5%征收率纳税



Q:在信息化对应上,用友地产有啥破解之法?

A:图文并茂更生动和易于理解
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Q:请具体分析关于不动产销售的政策及影响?

A:详情如下

1、一般纳税人销售其2016年5月1日后取得或自建的不动产,应适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
房地产企业采取预收款方式的,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

2、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得或自建的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。房地产企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

3、购进不动产,分期抵扣适用于11%增值税率的不动产进项税额。第一年可抵扣60%,而余下的40%可于第二年抵扣。

4、房地产开发企业中的小规模纳税人,销售自行开发的房地产项目,按照5%的征收率计税。

5、个人销售住房,大家比较关心,具体规定如下

(1)对于非一线城市,个人购买不足2年的住房对外销售,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

(2)北、上、广、深四个一线城市,个人购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。

影响

税率由3%提高到11%,改变很大,对房地产企业进项税额的管理会有不小的考验,过渡政策、预缴的较低税率会能平缓一下压力,还有分期抵扣等不少较复杂的政策,对不同企业从办税流程上会有不小的变化,税负上影响不同的企业差别会比较大。

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